Foi publicada em 28 de Dezembro de 2018 a Lei 13.786/18 que regulamenta os distratos imobiliários e trata dos direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento.
A nova lei determina que os contratos de compra e venda, cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo com informações sobre a transação. Entre as informações obrigatórias estão o preço total do imóvel, a parcela de entrada e sua forma de pagamento, o valor da corretagem, a forma de pagamento e indicação do vencimento das parcelas, as taxas de juros e as consequências do desfazimento do contrato.
O objetivo do quadro-resumo é deixar mais claras aos consumidores as informações acerca do negócio imobiliário. No caso de faltar no quadro qualquer uma das informações essenciais, a incorporadora terá trinta dias para corrigir, sob pena de caracterizar justa causa para rescisão contratual por parte do comprador.
Ainda, pela nova lei, os clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação, terão direito a receber 50% do valor já dado à construtora como multa para se desfazer do negócio, após dedução antecipada da corretagem. A devolução dos 50% dos valores será feita apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.
O regime de afetação é aquele no qual o terreno é separado do patrimônio do incorporador, afim de evitar que o imóvel conste como bem do incorporador para o pagamento de multas na hipótese de falência deste. O texto diz ainda que se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos. A devolução desse percentual ocorrerá em 180 dias depois do distrato.
Em ambos os casos, a incorporadora imobiliária poderá descontar ainda valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o mutuário teve a unidade disponível para uso, antes mesmo do “habite-se”.
Se o comprador desistente apresentar um interessado no imóvel, não haverá retenção da pena contratual (25% ou 50%) desde que a incorporadora dê a anuência na operação e o novo mutuário tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.
Também, a lei diz que quando a compra de imóveis for realizada em estandes de venda e fora da sede do incorporador do empreendimento o direito de arrependimento poderá ser exercido em sete dias, contados da compra, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive da comissão de corretagem.
Para casos de atraso na data prevista para a entrega do imóvel, a lei diz que a incorporadora terá o prazo de até 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação para a entrega sem a incidência de multa, desde que pactuado. Após o transcurso de tal prazo, o comprador poderá pedir a rescisão, sem prejuízo da devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida, corrigidos, em até 60 (sessenta) dias corridos do pedido de distrato.
Se o comprador não quiser romper o contrato, a incorporadora terá que pagar, na data de entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor pago para cada mês de atraso com a devida correção monetária.
Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, pelas quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores, valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die e demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
Leia a lei na íntegra: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13786.html
